Posteado por: administrador | 9 de abril de 2012

Algunas preguntas tipo sobre lluvias y humedades.

Fuente: noticias.pisos.com

Las lluvias han hecho acto de presencia, y con ellas pronto aparecerá uno de los problemas que más conflictos provoca en las comunidades de propietarios: las humedades, que se manifiestan principalmente en las plantas altas o áticos, bajas o pisos bajos y sótanos o garajes.

Existen diferentes tipos de humedades: por capilaridad(provenientes del suelo) o por condensación (por un defecto en la cámara de aire) que afecta directamente al interior de las viviendas. No obviemos las humedades provocadas por averías en las cañerías o uso incorrecto de las instalaciones.

Para aclarar algunas de las cuestiones referentes a este problema, damos respuesta a tres preguntas tipo que pueden orientar al lector. Mi compañera Patricia Briones, abogada y adjunta a la Asesoría Jurídico-Técnica del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, aporta la solución legal.

Soy propietario de un ático con terraza de uso privativo. Debido a las continuas lluvias, en el piso de abajo han aparecido humedades en el techo. ¿Quién debe correr con los gastos de las reparaciones?

Según el artículo 396 del Código Civil, tanto las terrazas como las cubiertas tienen la consideración de elementos comunes del edificio así como los elementos estructurales, dentro de los cuales se encuentran incluidos la capa de impermeabilización o tela asfáltica.

Estos elementos no dejan de ser comunes por el hecho de que usted por la ubicación de su vivienda tenga atribuido su uso privativo. En consecuencia, el mantenimiento ordinario de la terraza-cubierta le corresponde a usted por hacer hace uso de la misma.

No obstante, para saber cuál es el origen de las humedades, es necesario el informe de un técnico. Si las filtraciones son causadas por un problema en la capa de impermeabilización o tela asfáltica, le corresponderá la reparación a la comunidad de propietarios como obras de conservación y mantenimiento del edificio tal y como establece el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. Ahora bien, si las humedades han surgido por un mal uso o mantenimiento del suelo de la terraza, usted deberá costear las reparaciones necesarias.

Nuestra comunidad de vecinos está compuesta de ocho viviendas. Se trata de un edificio relativamente nuevo, cinco años, que presenta filtraciones desde la terraza y la fachada al interior de las viviendas. ¿Nos gustaría saber si el seguro o garantía decenal del constructor cubre estas filtraciones?

El artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación establece los plazos de garantía de las obras o construcciones desde su puesta a disposición.

La doctrina jurisprudencial no es uniforme al establecer en este tipo de casos el plazo existente, pues dependerá de si las filtraciones afectan o no a los elementos estructurales del edificio: si es así será de 10 años, en caso contrario será de tres.

Vivo en un dúplex y tengo problemas con una de las ventanas de tejado, pues cuando llueve entra bastante agua. Además, dos de las habitaciones presentan humedades por condensación. En este caso, ¿quién debe asumir el coste de los arreglos?

Si la ventana estaba construida de origen, al ser un elemento de cerramiento, tiene la consideración de elemento común del edificio según establece el artículo 396 del Código Civil. En este caso, al igual que ocurre con los problemas de condensación que presentan las habitaciones, la comunidad estará obligada a ejecutar las obras necesarias para garantizar la habitabilidad de la vivienda (artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal), salvo que los daños o posibles obras realizadas con posterioridad a la entrega del inmueble sean imputables a usted como propietaria.

En mi casa han aparecido humedades en el suelo. Creo que están causadas por la rotura de una tubería que va a parar a la bajante general del edificio. ¿Quién es el responsable de la reparación de esta fuga de agua?

Para saber el origen del daño y, en consecuencia, quién está obligado a pagar, será necesario el informe de un técnico.

Según dispone el artículo 396 del Código Civil, las canalizaciones son generales hasta la entrada en el espacio privativo de la vivienda. Por lo tanto, si las humedades tienen su origen en un defecto en la parte comunitaria de la tubería, le corresponderá la reparación a la comunidad de propietarios. En caso contrario, esto es, si el daño procede de la parte privativa de la tubería, la reparación deberá sufragarla usted como propietario/a.


Responses

  1. Interesantísimo post sobre preguntas que nos hacen continuamente… enhorabuena a los autores…quizá uno de los problemas que generan es que faltan especialistas que determinen qué tipo de humedades existen…y mi pregunta: qué capacitación necesita el técnico que realiza el informe?


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