Posteado por: administrador | 14 de septiembre de 2012

Si el presidente no visa el acta por discrepancia con lo redactado, ¿mantiene su validez jurídica?

Fuente:elderecho.com

En primer lugar, y en aras a no dilatar excesivamente mi intervención, debemos dar por reproducida lo afirmado anteriormente en cuanto a la legislación aplicable a las preguntas formuladas, así como a la valoración que debemos hacer del acta como documento que posee relevancia jurídica, que como ya sabemos y ha sido reiterado por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, se trata de un documento privado.

Una vez hecho estas indicaciones, se hace necesario decir que las preguntas formuladas de forma directa o indirecta han sido contestadas en la pregunta segunda a través de la Jurisprudencia comentada, como sucede en el caso del Presidente que se niega a firmar por estar en desacuerdo por lo recogido en las actas por el Secretario y que la Audiencia de Córdoba en su Sentencia 313/2006 consideró que el Acta no obedecía a la realidad y el Presidente mediante una diligencia al pie muestra su disconformidad, y por tanto, el acta no ha sido cerrada y los acuerdos tomados no han devenido ejecutivos.

También considero necesario hacer una reducida mención respecto de los acuerdos reflejados en el acta, así como a las posibles deficiencias en su redacción o errores, ya que como establece la Sentencia Nº 519/2010 de la Audiencia Provincial de Madrid:

“Los defectos de redacción del acta no afectan a la validez de los acuerdos, sino solo a su acreditación y a su prueba (sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, sección 7ª de 14 de abril de 2002) y, en el presente supuesto, la aprobación del acuerdo (opción B) por mayoría y su reflejo en el libro de actas esta acreditada, teniendo presente que lo relevante es el contenido del acuerdo adoptado y la mayoría obtenida para su adopción”.

En este sentido también se expresa la Sentencia Nº 371/2002 de 30 de Octubre de 2002 de la Audiencia Provincial de Cantabria, al afirmar que:

“Es evidente que los Sres T. y V. debieron salvar su voto en la junta y no pueden ahora escudarse en que el acta esta mal redactada, y que su voto fue contrario pero no se hizo constar; El acta es prueba acreditativa de los acuerdos adoptados en la junta y si lo redactado en el acta es contrario a lo realmente acordado, es quien sostiene dicho desacuerdo quien debe probarlo, prueba que en el presente caso no se ha producido. Debe añadirse que dichos propietarios disidentes del acuerdo debieron exigir y comprobar que figuraba su voto contrario antes de la firma del acta por el presidente y secretario de la junta. No solo no se hace constar el voto contrario al acuerdo sino que respecto a Bernardino se dice que esta de acuerdo con pagar, pero que exige recibos de los vecinos de los bloques 1 y 2 su obligación. Por todo ello debe confirmarse la falta de legitimación activa de los Sres V. y T”.

Tampoco he creído conveniente dejar de comentar la Sentencia Nº 91/2008 de la Audiencia Provincial de Pontevedra, ya que pivota sobre la correcta redacción de las actas, y porque, además, sirve como ejemplo paradigmático que en el derecho debe estarse al caso concreto, ya que presenta  unos rasgos que en un principio, nos puede hacer creer que sería legítima o conforme a derecho, como son estar aprobado por unanimidad y firmado por el administrador y por el Presidente, sin embargo, el Ponente de la Sentencia declara nulo dicho acuerdo y da la razón a los impugnantes de dicho acuerdo, pues considera que:

“El Acta no responde a lo verdaderamente acaecido en la Junta, hasta el punto que el acuerdo no fue aprobado por unanimidad, los propietarios fueron expulsados por la empresa administradora al expresar su malestar por la inexistencia de informe pericial sobre el origen de las filtraciones y las obras ya se estaban realizando a pesar de que su aprobación se debería producir ese día. Tales alegatos evidencian por sí un claro interés legítimo y directo de los demandantes. Sucede, precisamente, que lo que se trata de averiguar por medio de este proceso es si existe o no el derecho de los demandantes a que se anulen los acuerdos por las razones expresadas y por ello la legitimación se toma en cuenta en cuanto meramente afirmada o deducida no es un presupuesto del proceso ni por ende una cuestión -previa- de forma, sino que lo es de la estimación o desestimación de la demanda y, por ello, atañe al fondo del asunto, condicionando el contenido material de la sentencia en tanto que lo que lo que se trata de acreditar es que ni el acuerdo se aprobó con la unanimidad que refleja el acta ni en ella se hicieron constar determinadas indicaciones que en orden a lo tratado pretendían determinados propietarios, por ello y porque las actas de las reuniones de propietarios carecen, per se, de eficacia constitutiva de manera que los propietarios pueden instar su rectificación es por los que no cabe negar legitimación a los actuantes por el mero hecho de que en el acta objeto de controversia se hiciere constar la cuestionada unanimidad”.

Para acabar afirmando respecto de la falta de firma del Secretario lo siguiente:

“Se desconoce que presupuesto se pretendió aprobar en la expresada Junta, de ahí que al amparo del acuerdo que se pretende como alcanzado en la misma no se pueda justificar la realización de unas obras que ni siquiera fueron objeto de ella, y, lo que es más importante, en el Acta, que ni siquiera aparece firmada por el Secretario y a cuyo contenido éste se opone, se hace constar una unanimidad que no responde a la expresión de voluntad de buena parte de los presentes, hasta el punto que la persona que acudió a la mencionada Junta, en nombre de la entidad que llevaba la administración de la comunidad, Sr. Benito, reconoció en el acto del juicio que dio unilateralmente por finalizada la misma obviando las sugerencias y protestas de buena parte de los propietarios presentes. Nulidad que necesariamente alcanza al acuerdo referido a la financiación adoptado en la Junta de 3 de noviembre del mismo año, al ser consecuencia de la anterior, en tanto que en la misma se impone una contraprestación a todos los comuneros respecto a unas obras que ni consta han recibido el respaldo mayoritario de la Junta y respecto a las cuales no se ha tenido en cuenta su carácter, al obviarse en la toma de decisión la ejecutividad de otro acuerdo anterior en el que se imponía un dictamen técnico al objeto de dilucidar el carácter privativo o común de la causa originadora de los daños”.

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Ponencia extraída de las XXI Jornadas andaluzas de la Propieda Horizontal y los Tribunales de Justicia. Sevilla, 15 y 16 de junio de 2012.

Organiza: Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Sevilla.Consejo Autonómico Andaluz de Administradores de Fincas Colegiados.

Coordina: Vicente Magro Servet. Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante.


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