Fuente:europapress

Los impagos en las comunidades de propietarios se han disparado un 19% en 2013, hasta los 1.900 millones de euros, el doble que hace cuatro años, según datos de Arrenta.

Las comunidades autónomas en las que mayor morosidad se ha detectado en pasado año han sido las de Andalucía, con el 19,4% del total, seguida de Cataluña (16,5%), Madrid (14.7%), Valencia (10,6%), Castilla y León (4,9%) y Galicia (4,9%).

Arrenta avisa de que previsiblemente esta tendencia de incremento de la morosidad se mantendrá "en los próximos años", y recalca que los impagos inciden negativamente en el buen funcionamiento y conservación del inmueble, con la consiguiente pérdida de valor del mismo

Fuente: economia.elpais.com

Parece que hemos aprendido pocas cosas de la crisis de 2007: los bancos han vuelto a comercializar nuevos productos financieros complejos para consumidores (warrants, pagarés, fondos estructurados,…) aprovechando el fracaso de las MiFID (ya en revisión en Europa); ciertos sectores económicos siguen queriendo volver a hacer lo que hacían antes de la crisis (la construcción como principal motor de la economía); se sigue reduciendo la inversión en I+D+I y, en cambio, alentando proyectos faraónicos de dudoso modelo de crecimiento (grandes casinos); y lo que faltaba, se quiere hacer desaparecer como profesión colegiada en la Ley de Servicios Profesionales a uno de los pocos profesionales especializados en uno de los pocos bienes que todos, especialmente los poderes públicos, deberíamos cuidar, visto lo visto, cual es la vivienda: los administradores de fincas. ¿De verdad que la actividad de los profesionales de la gestión de viviendas no tiene suficiente "interés general", como requiere el artículo siete para poderse exigir colegiación?

El Código Civil impone importantes obligaciones a los propietarios de inmuebles, entre ellos, tener cuidado de los mismos y soportar los daños que se deriven de su falta de cuidado. Al tiempo, la vida en común, cual es la organizada en propiedad horizontal (Ley 49/60), impone una serie de limitaciones al dominio en aras a las relaciones de vecindad y a la convivencia, cuya gestión no es sencilla. A esta complejidad se añade que las comunidades de propietarios no tienen formalmente personalidad jurídica, pero a efectos prácticos es como si la tuvieran: pueden intervenir en juicio, tienen un pseudo-patrimonio (fondo de reserva), etcétera.

No sin ser criticable que el legislador no se haya ni planteado seriamente darles tal personalidad jurídica a las comunidades -como existe en numerosos países del norte de Europa-, el hecho es que es absolutamente necesario que un profesional cualificado y controlado proceda a la gestión de dichas comunidades.

Alguien tiene que organizar lo que es de todos: convocar las reuniones (más complejo en Cataluña con la reforma prevista si se quiere hacer de forma electrónica); informar técnicamente a los propietarios de las nuevas disposiciones legales que les incumben colectivamente (ITE, cédulas de habitabilidad y certificados energéticos, subvenciones públicas a la rehabilitación, etcétera), mediar en las disputas de acuerdo con la Ley 5/2012 y su reglamento de desarrollo; proponer iniciativas y soluciones; custodiar el patrimonio de la comunidad, emplearlo adecuadamente para el sustento de los elementos comunes, asesorar a los órganos de la comunidad en la toma de decisiones y a los propietarios (especialmente a los más vulnerables con derechos especiales, como discapacitados o tercera edad), reaccionar en situaciones de urgencia y emergencia, etcétera. Con honrosas excepciones (caricaturizadas por el Sr. Cuesta en la famosa serie televisiva "Aquí no hay quien viva"), difícilmente hallamos presidentes vocacionales en las comunidades de vecinos: las responsabilidades que conlleva no quieren ser asumidas por muchos que lo ven como una carga, más que como un servicio. ¿Qué mejor que un profesional externo asuma la responsabilidad de todo ello? Un ejemplo. La reciente Ley 8/2013 incrementa las posibilidades para la rehabilitación y regeneración de viviendas y del entorno urbano, proporcionando ayudas públicas, algunas de ellas vinculadas a fondos europeos pensados para restaurar edificios, manzanas y barrios. En este contexto, son las comunidades de propietarios quienes deben asumir mayor protagonismo y deben ser debidamente informadas de las posibilidades, ventajas, costes y consecuencias. De nuevo un profesional especializado que esté en su bando, más allá de otros intereses públicos y privados, para llevar a cabo esta función.

Y, en cuanto al alquiler, una de las principales críticas que se ha hecho a nuestro sistema de arrendamiento -no por casualidad el de menor cuota de mercado de la Europa Occidental- es la falta de su vertebración y profesionalización, contabilizándose un 55% de vivienda alquilada en negro; es decir, ni declarada ni controlada. El legislador no puede permitirse la eliminación de un gatekeeper que profesionalice y controle el acceso al arrendamiento. O que no exista un profesional especializado que pueda redactar y ejecutar un contrato perfectamente adaptado a la reciente Ley 4/2013 que garanticen el equilibrio de derechos y obligaciones de las partes, fianzas, cobros, reparaciones y mediación en conflictos para evitación de procesos judiciales.

Fuente:libremercado.com

El Gobierno de España, siguiendo laDirectiva 2012/27/UE del Parlamento Europeo relativa a la eficiencia energética, ha publicado un borrador de real decretopor el que obligará a todos los edificios, en su caso comunidades de propietarios, que dispongan de calefacción central desprovista de contadores individuales a instalar los mismos antes del 31 de diciembre de 2016.

El texto de dicho borrador, que pretende que cada propietario pague con arreglo a su consumo y que todavía está en fase de alegaciones, establece que:

En los edificios existentes que cuenten con una instalación centralizada de calefacción/refrigeración o estén abastecidos por una red de calefacción urbana o por una instalación centralizada que dé servicio a varios edificios, se instalarán contadores de consumo individuales, que midan el consumo de calor o refrigeración o agua caliente de cada vivienda o cliente final.

La CCAA más afectada por esta medida será la de Madrid, donde está aproximadamente el 40% del total de edificios con calefacción central, siendo también habitual este sistema en las provincias de León, Soria, Palencia y Burgos.

Los expertos insisten en los beneficios de tener contadores individuales y aseguran que el ahorro es del 20%.

En cuanto a las sanciones por no cumplir la normativa, el texto considera que deben ser las CCAA las encargadas de hacer que se efectúe aunque hay un criterio común para todas: el propietario que se niege a adherirse al nuevo sistema deberá pagar como el vecino que más consuma

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Posteado por: administrador | 13 de febrero de 2014

Instalar un ascensor en una comunidad de propietarios

Fuente: facundosanz.es

La instalación de un ascensor en una Comunidad de Propietarios no está exento de conflicto y debate entre los vecinos que integran una Comunidad. Dicha decisión se encuentra, sin duda, dentro de las decisiones más polémicas que a día de hoy se pueden plantear por las repercusiones y dimensiones que genera la misma.

Los recientes cambios introducidos en la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, han provocado un drástico replanteamiento de este tipo de asuntos.

Actualmente, si la instalación es requerida por propietarios o usuarios con discapacidad o personas mayores de setenta años las ejecución de las obras pertinentes tienen carácter obligatorio y vinculante para la Comunidad, siempre y cuando el coste no sea superior al equivalente a doce mensualidades.

Si llegado el caso y una vez solicitada la instalación por propietarios de pisos o locales, ésta supera la barrera económica de las doce mensualidades, la obra deberá ser expuesta en una Junta General. Convocada con los requisitos que la ley fija tanto en tipo como en forma y en ella será necesario el voto de la mayoría de los propietarios que a su vez represente la mayoría de los coeficientes, para poder llevar a cabo la obra con vinculación de pago a todos y a cada uno de los propietarios.

Si finalizado el proceso de votación no se llegara a alcanzar la mayoría determinada por la ley, el propietario o los propietarios que lo estimen oportuno podrán hacer frente al coste de la obra.

Sin duda alguna, la reforma de la ley es un paso en firme para terminar de suprimir las barreras arquitectónicas que aún hoy en día podemos encontrar en numerosos edificios, condicionando la vida de algunos de sus habitantes. El único límite que se encuentra ahora en la instalación de un ascensor es el económico y aún así es mucho más relajado que anteriormente. No obstante para este tipo de ejecuciones, aún hoy podemos encontrar subvenciones, aunque son de las pocas que actualmente se conservan.

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Posteado por: administrador | 12 de febrero de 2014

Diez maneras de recortar gastos en la comunidad de vecinos

Fuentes: EroskiConsumer

Las comunidades de propietarios requieren de una labor mínima de mantenimiento. Pese a ello es posible ahorrar, reducir los gastos, si se aplican una serie de sencillos consejos. Para lograrlo hay que racionalizar gastos. Como explican en Eroski/Consumer, se pueden reducir las horas de encendido de la calefacción central, aminorar costes en el servicio de limpieza… y también es posible una mayor implicación de los propios vecinos en estas tareas. El abanico de opciones es muy amplio, aunque depende de las características del edificio y del número de vecinos que compongan la comunidad. Estas diez pueden servir:

  • Durante los meses de invierno puede reducirse el gasto en calefacción central, ya sea manteniendo menos temperatura todo el día o apagándola en ciertos tramos horarios.
  • Se pueden eliminar los seguros que, una vez revisados y analizados, tengan poca o nula utilidad para el edificio o para los intereses de los propietarios.
  • Es posible espaciar los días de limpieza del edificio (pueden ser un día a la semana en lugar de varios, por ejemplo), aun a costa de que sean los propios vecinos los que se encarguen de conservar limpias sus dependencias más próximas (vestíbulos, escaleras…).
  • Si la comunidad tiene un crédito, es aconsejable amortizarlo lo antes posible con el fin de que los intereses que genere no se lleven parte de los esfuerzos económicos de cada propietario.
  • Hay que tratar de disuadir el impago de las cuotas comunitarias de los vecinos morosos. De lo contrario, el resto de propietarios debe hacer un mayor aporte para afrontar el presupuesto de la comunidad.
  • Acudir a subvenciones y ayudas oficiales para sufragar algunas reformas y obras en el inmueble (calderas, ascensor, etc.), y así abaratar su coste.
  • La recogida de la basura podría espaciarse durante la semana, y no hacerla todos los días. A cambio, tendría que contarse con la ayuda de los vecinos para mantener limpio el edificio.
  • No realizar obras o reformas innecesarias en algunas de las dependencias del inmueble.
  • Revisar y mantener los principales servicios y componentes del edificio (calderas, ascensor, cuadro eléctrico, etc.) para evitar su deterioro. Si no, el arreglo por su deficiente funcionamiento puede salir muy caro.
  • Ajustar el presupuesto a las mejores ofertas para disponer de un administrador que gestione la comunidad de vecinos. Es deseable buscar varias propuestas y decantarse por la que mejores garantías ofrezca y cuya tarifa sea la más competitiva.
Posteado por: administrador | 10 de febrero de 2014

Consejos para preparar la casa contra el viento y el agua

Fuente: habitissimo.es

Hay que estar preparados para soportar un invierno con viento y lluvia. En algunas zonas habrá que ser más precavidos para evitar males mayores. Ante estas situaciones siempre se recomienda asegurar ventanas, puertas y todo aquello que pueda desprenderse a la vía pública, como pueden ser trozos de fachada, barandillas o tejas.

Para que sepas como contrarrestar el efecto de un posible temporal, a continuación te damos una serie de consejos:

  1. Para evitar filtraciones de agua es preciso que selles los marcos de las ventanas y puertas con espuma autoadhesiva o tiras de agua. Éstas últimas son más eficaces para soportar los fuertes temporales.
  2. Hay que mantener limpios los canalones y bajantes. De esta manera evitamos que puedan quedar obstruidos y se generen humedades. En este caso siempre es mejor conservarlas limpias durante todo el año.
  3. La llegada del frio, el viento y la lluvia se debe de neutralizar utilizando las persianas. Las bajaremos por completo para que no impacte ningún objeto contra los cristales de nuestra ventana, pudiendo ocasionar así una rotura.
  4. En el caso de que alguna estancia de tu casa haya sufrido una inundación siempre es mejor que antes de conectar un cable te pongas en manos de un profesional. También hay que comprobar el estado del tejado, ya que es posible que el viento haya ocasionado algún desprendimiento de tejas.
  5. Para que el mobiliario no se vea afectado por el agua siempre se aconseja desplazar el mayor número posible de objetos a las zonas más elevadas de la vivienda o a las baldas más altas.

Son recomendaciones muy útiles en caso de emergencia, que deberemos de tener siempre en cuenta. En la medida de lo posible hay que tener a mano un listado de teléfonos de emergencias, aunque no nos olvidemos que lo más importante es salvar las vidas.

Posteado por: administrador | 7 de febrero de 2014

Notificación de los acuerdos de la Comunidad echados en el buzón

Fuente: mundojuridico.info

La notificación de los acuerdos de la Comunidad echados en el buzón serán válidos al no exigir la Ley de Propiedad Horizontal fehaciencia en la comunicación.

Mediante este artículo queremos dar respuesta desde mundojuridico.info a diversas preguntas que se nos han hecho sobre la legalidad de la notificación de los acuerdos de la Comunidad echados en el buzón de la vivienda o local de negocio, tanto para convocatorias de Junta de propietarios como para trasladar acuerdos adoptados por estas.

La validez o no de dichas notificaciones por este método, como comprenderéis, es muy importante tanto para poder asistir a la Junta de propietarios y poder discutir los puntos a debatir, como para conocer los acuerdos que se hayan adoptado y poder computar el plazo para suimpugnación, si procede.

El artículo 9.1 h) de la Ley de Propiedad Horizontal, establece en cuanto a las notificaciones lo siguiente: El propietario tiene la obligación de “comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la Comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá como domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la Comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad, con el visto bueno del Presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.”

Esta es la forma que establece la LPH de llevarse a cabo las citaciones o notificaciones efectuadas por la Comunidad a los propietarios de pisos o locales. Cuando se plantea el tema de si esacitación o notificación de los acuerdos de la Comunidad echados en el buzón del propietarioreúne los requisitos legales para considerarla válida, hemos de acudir a la interpretación que hacen nuestros Tribunales del citado precepto.

La gran mayoría de las sentencias que hemos estudiado, considera que siempre y cuando secumplan una serie de condiciones, la notificación de los acuerdos de la Comunidad echados en el buzón serán válidos. A continuación exponemos, las cuestiones mas importante recogidas por lajurisprudencia:

1.- Si el propietario ha designado un domicilio a efectos de recibir citaciones o notificaciones, que no se corresponde con el piso o local ubicado en el edificio de la Comunidad, es obligatorio que sea citado en el domicilio designado. Por tanto en este caso, no será válida la citación para celebración de Junta o notificación de los acuerdos de la Comunidad echados en el buzón del piso. Habrá de enviársele una carta certificada a la dirección que haya designado.

2.- Si no ha dejado dirección distinta, la Ley entiende que las citaciones o notificaciones habrán de hacerse en el piso o local perteneciente a la Comunidad.

3.- Si no fuese posible tampoco (por ejemplo: porque esté desahitada en esa época), deberá practicarse mediante la colocación de la comunicación en el tablón de anuncios o en el lugar visible de uso general, con la diligencia del Secretario de la fecha y motivos por los que se procede a efectuar de ese modo la notificación

4.- La Ley no exige que la notificación sea de forma fehaciente (notarial o burofax), por lo que es válido cualquier medio suficiente que deje constancia de la recepción por el propietario.

5.- La comunicación de los acuerdos de la Comunidad echados en el buzón, será un mecanismo válido si esta forma de notificación ha sido práctica habitual y nunca ha existido ninguna queja por los vecinos.

6.- Cuando se notifican las convocatorias a la Junta o los acuerdos adoptados mediante elsistema de buzoneo, es recomendable la colocación de estas notificaciones en el tablón de anuncios, a los efectos de darle la suficiente publicidad a los vecinos.

7.- La declaración del administrador de la comunidad, del Presidente o la de cualquier vecino que arrope a los anteriores viene siendo suficiente prueba para dar por válida la notificación de los acuerdos de la Comunidad echados en el buzón. Puede que existan sentencias que le den la razón al propietario, pero la mayoría , vuelvo a insistir, consideran el testimonio de los cargos directivos de la Junta con un gran peso probatorio a favor de la notificación.

Posteado por: administrador | 5 de febrero de 2014

Dotación del fondo de reserva de la Comunidad

Fuente: mundojuridico.info

La dotación del fondo de reserva de la Comunidad de Propietarios es obligatoria y será como mínimo del cinco por ciento de su último presupuesto ordinario.

La dotación del fondo de reserva de la Comunidad así como para qué sirve el mismo, viene recogido en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) 49/1960, reformada por Ley 8/2013 , en vigor desde el 28 junio de 2013.

El fondo de reserva es una partida económica que la Comunidad de propietarios ha de tener preparada para hacer frente a las necesidades más urgentes o extraordinarias que puedan surgir; se trata de una remesa de dinero que hay que tener prevista por si surge una contingencia relacionada con obras de conservación, reparación o rehabilitación de la finca. Aunque no sería un concepto correcto, en los presupuestos anuales de algunas Comunidades aparece reflejada con la denominación“imprevistos“.

El artículo 9.1 f) de la LPH establece que la dotación del fondo de reserva de la Comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por ciento de su último presupuesto ordinario.

La dotación del fondo de reserva de la Comunidad es obligatorio, por lo que cualquier comunero puede pedir en la Junta de propietarios que se provea dicha partida hasta alcanzar el mínimo legal exigible o en su defecto exigir en los Tribunales la modificación del presupuesto y Balance anual para su acomodación a ese porcentaje. Si la dotación de fondo disminuyera porque fuese empleada para la finalidad que tiene ese fondo de reserva, se tendrá que volver a fijar unaderrama hasta alcanzar de nuevo el mínimo legal.

En Cataluña, existe una regulación especial en materia de Propiedad Horizontal recogida en elLibro V del Código Civil Catalán. En su artículo 553.6 se establece que la dotación del fondo de reserva en la Comunidad de Propietarios será como mínimo del 5 por ciento de los gastos comunes presupuestados.

¿En qué gastos debe emplearse el fondo de reserva?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dice que se utilizará para atender las obras de conservacióny reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.

La Disposición Adicional, número 2 de la LPH (modificado por la Ley 8/2013) que también atenderá este fondo las actuaciones contempladas en el art. 10, es decir, que igualmente tendrá como finalidad ocuparse de las obras a que obliguen las Administraciones Públicas en materia de accesibilidad universal.

Se estima contrario a derecho el acuerdo adoptado en la Junta de alteración del fin al que se destina el fondo de reserva, como por ejemplo para provisión de fondos a Procuradores o Letrados de la Comunidad para emprender acciones legales.

La Ley de Propiedad Horizontal permite con cargo al fondo de reserva suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimientodel inmueble y sus instalaciones generales. La Comunidad podrá suscribir uno o ambos contratos, pero de hacer ambos, sólo uno de ellos podrá serlo con cargo a la dotación del fondo de reserva de la Comunidad.

Fuente: observatorioinmobiliario.es

El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) alerta de las dificultades que están teniendo las comunidades de propietarios para ajustar la potencia contratada y así intentar paliar, en la medida de lo posible, el “brutal” incremento en el precio por kWh contratado que entró en vigor en agosto de 2013, según denuncian en un comunicado.

Esta situación, que la institución califica de “absoluta desprotección”, tiene como consecuencia que el consumidor final no puede contratar la potencia que precise y tenga que adaptarse a los tramos ofertados por las eléctricas, que son de 1,1 kWh. ”El usuario que quiere reducir la potencia contratada para así disminuir el coste fijo que por este concepto se paga a las empresas eléctricas, se está encontrando con trabas administrativas y económicas, en muchos casos insalvables”, asegura Ángel Ignacio Mateo, secretario del CAFMadrid.

Según el Colegio, estas solicitudes de reducción de la potencia contratada, que son aceptadas inicialmente, requieren posteriormente la presentación del Certificado de Instalación Eléctrica (CIE) o Boletín de Instalación Eléctrica, para así ajustar la potencia a lo que se indique en el mismo. “Podemos entender que esta medida pueda ser exigida cuando se pide un aumento de potencia, pero para una reducción no tiene sentido; lo que nos obliga a pensar que son exigencias de las empresas eléctricas para proteger su negocio y mantener su cuenta de resultados”, apunta Mateo.

El CAFMadrid denuncia además que en la comunidad madrileña las empresas de distribución eléctrica tampoco dan validez a las Actas de Inspección Favorable para poder reducir la potencia solicitada. Estos documentos son emitidos por Organismos de Control que, en cumplimiento del Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión (REBT), están inspeccionando las Instalaciones Eléctricas de Baja Tensión de los edificios con más de 25 suministros.

“Esta situación no puede perdurar más, por lo que solicitamos que para la reducción de la potencia contratada no se solicite el CIE o Boletín, así como la existencia de tramos de contratación a los que el consumidor final, individual o colectivo, pueda adaptar su necesidad energética real”, demanda el secretario del CAF Madrid. Sin la adopción de al menos estas dos medidas, “seguiremos en un mercado cautivo, falto de competencia y bajo el control de las distribuidoras que se reparten el negocio eléctrico español”, concluye el CAFMadrid.

Posteado por: administrador | 4 de febrero de 2014

Administradores de fincas confían en que la medida reduzca el intrusismo

Fuente: diariosur.es

Los administradores de fincas aplauden esta nueva obligación fiscal porque confían en que sirva para reducir el importante intrusismo que sufre el sector. Según el presidente del Colegio de Málaga, Fernando Pastor, en la mitad de las comunidades de propietarios ejercen como gestores personas sin la titulación ni formación adecuada. Además, el colectivo profesional se muestra satisfecho porque vienen demandando desde hace años «normas que regulen, contable y fiscalmente, los datos económicos de los inmuebles como garantía de lucha contra el fraude fiscal y para propiciar la máxima transparencia en la administración de los inmuebles». Así lo explican en el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España dentro de una campaña informativa que han puesto en marcha para explicar los detalles de la normativa a los ciudadanos.

Según el presidente del ente profesional en Málaga y Melilla, Fernando Pastor, en la provincia hay 1.154 colegiados, pero el intrusismo llega a ser del 50%, sobre todo en la Costa del Sol. Esta cifra podría reducirse a partir de ahora con la nueva obligación fiscal porque las personas que ejercen como administradores de fincas tienen que estar dadas de alta como colaboradores autorizados en la Agencia Tributaria. De hecho, Pastor defiende que medidas como esta intentan acabar con una imagen extendida de falta de transparencia en el sector. «Persigue aflorar la economía sumergida por parte de empresas y comunidades al disponer Hacienda de más datos», afirma.

El presidente del ente profesional incide en que la colegiación obligatoria, por la que pelea el sector, sería un aval de calidad ya que los administradores de fincas colegiados están amparados por una corporación que les dota de seguros como el de responsabilidad civil y caución (garantía o protección) con los que poder responder ante problemas que pueden surgir en su actividad.

 

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